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Cédula de Habitabilidad

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¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?

La Cédula de Habitabilidad es un documento oficial emitido por la Administración que acredita que una determinada vivienda es habitable. Para ello, un Arquitecto o Arquitecto Técnico, debe certificar que se cumplen todos los requisitos mínimos exigidos por la Normativa. De este modo, la Administración verifica que la vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad para que pueda ser utilizada.

Mediante las diferentes Normativas de Habitabilidad, cada Comunidad Autónoma establece las exigencias que se consideran mínimas en su ámbito territorial. Habitualmente, estas exigencias se agrupan en 3 categorías diferentes: condiciones de salubridad, condiciones de higiene y dimensiones mínimas.

En el ámbito de la Comunidad Valenciana, se aplica el Decreto 161/1989, de 30 de Octubre, del Consell de la Generalitat Valenciana. Este Decreto regula el procedimiento de expedición de las Cédulas de Habitabilidad.

Artículo primero, Decreto 161/1989: Definición de Cédula de Habitabilidad
“La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita el cumplimiento de la normativa técnica sobre habitabilidad establecida por la Generalitat Valenciana, necesario para cualquier clase de vivienda que sea considerada apta a efecto de su uso residencial o de morada humana”.


Artículos sobre Cédula de Habitabilidad


¿Para qué sirve la Cédula de Habitabilidad?

Como regla general, siempre es recomendable que toda vivienda disponga de su Cédula de Habitabilidad en vigor. No obstante, la Ley establece unos casos concretos donde, además de recomendable es obligatorio disponer de la Cédula de Habitabilidad. En el ámbito de la Comunidad Valenciana, se aplica la Ley 3/2004 y establece la exigencia en los siguientes casos:

  • Cuando se produzca la segunda o posteriores transmisiones de la propiedad (venta o alquiler).
  • Cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad.
  • Al terminar las obras de cualquier vivienda de nueva construcción.
  • A la finalización de cualquier obra realizada en una vivienda existente, que altere o modifique su configuración arquitectónica original.
  • Al finalizar cualquier obra que afecte parcialmente a elementos catalogados o con algún tipo de protección histórico-artística o ambiental.

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La primera transmisión de viviendas de protección oficial, constituye una excepción de las reglas anteriores. En ese caso, la Cédula de Calificación Definitiva, sustituye a la Cédula de Habitabilidad. En las segundas o posteriores transmisiones de estas viviendas, se deberá obtener previamente la Cédula de Habitabilidad.

Existen otros casos menos habituales, no especificados en la Ley, donde es posible necesitar la Cédula de Habitabilidad. Puede darse el caso de que una entidad financiera la exija para la concesión de una hipoteca. En ocasiones ha sido solicitada por la Administración en expedientes de reagrupación familiar de extranjeros. Algunas entidades aseguradoras, exigen la presentación de la Cédula de Habitabilidad para pagar las indemnizaciones por siniestros en la vivienda.

cedula de habitabilidad valencia
ejemplo de Cédula de Habitabilidad en Valencia

¿Quién emite la Cédula de Habitabilidad?

En la Comunidad Valenciana la Cédula de Habitabilidad, generalmente, la concede el Ayuntamiento. A raíz del Decreto 161/1989, se delegó a los Ayuntamientos la competencia para emitir la Cédula de Habitabilidad. No obstante, en determinados casos concretos y con carácter absolutamente excepcional, la Comunidad Autónoma sigue emitiendo alguna Cédula de Habitabilidad.

Disposición Adicional, Decreto 161/1989
“El órgano administrativo territorial competente para el otorgamiento de la Cédula de Habitabilidad será el Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda correspondiente de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes. Por delegación legislativa queda atribuida esta competencia a los Ayuntamientos…”.

Diferencia entre Cédula de Habitabilidad y Licencia de Primera Ocupación

Aunque en la aplicación práctica ambos documentos están indudablemente relacionados, su significado y alcance legal no es el mismo. La Cédula de Habitabilidad trata exclusivamente sobre las condiciones de Habitabilidad de una vivienda. Sin embargo, la Licencia de Ocupación tiene un significado más amplio. Se refiere a todo el conjunto de normativas que tiene que cumplir una vivienda: planeamiento urbanístico, eficiencia energética, habitabilidad, etc. Dicho de otro modo: para obtener una Cédula de Habitabilidad, solamente hay que cumplir las normas de Habitabilidad. Sin embargo, para obtener una Licencia de Ocupación, hay que cumplir todas las normas que afectan a la vivienda.

En la Comunidad Valenciana, se ha unificado la Cédula de Habitabilidad y la Licencia de Ocupación en un solo documento. El Decreto 161/1989, pretendía de este modo, simplificar los trámites administrativos y facilitar al ciudadano el acceso a la vivienda. Este refundido de ambos documentos en uno solo, es el origen de la confusión que habitualmente existe sobre este tema. De hecho, es tan habitual que incluso algunos Técnicos en determinadas ocasiones los confunden.

Disposición Adicional, Decreto 161/1989
“Por delegación legislativa queda atribuida esta competencia a los Ayuntamientos, que, si lo consideran oportuno, podrán dar a la Cédula de Habitabilidad el carácter simultáneo de Licencia de Ocupación, refundiendo ambos documentos en uno solo que acreditará de un lado el cumplimiento de la normativa sobre habitabilidad de las viviendas y de otro el de la normativa urbanística”.

Renovación de la Cédula de Habitabilidad

El caso más común que nos encontramos en la práctica habitual consiste en la renovación de la Cedula de Habitabilidad. En el ámbito de la Comunidad Valenciana, este trámite se denomina Renovación de Licencia de Ocupación. Sin embargo, dependiendo de la zona geográfica o Ayuntamiento, podemos encontrar múltiples denominaciones para el mismo trámite:

  • Cédula de Habitabilidad de Segunda Ocupación.
  • Licencia de Segunda o Posteriores Ocupaciones.
  • Declaración Responsable de Ulterior Ocupación.
  • Renovación de Permiso de Ocupación, etc.

En realidad, se trata del mismo procedimiento, es decir, la renovación de una Licencia de Primera Ocupación. Según la Ley 3/2004 del Consell, la Licencia de Primera Ocupación tiene una vigencia de 10 años. El artículo 33 indica que transcurridos 10 años, su renovación será necesaria en determinados casos. Una vez renovada la Licencia de Primera Ocupación, se convierte en una Licencia de Segunda Ocupación. Cada vez que se renueve, se obtendrá de nuevo una Licencia de Segunda Ocupación, con independencia del número de renovaciones.

El procedimiento para renovar una Licencia de Ocupación es mucho más rápido que para obtener la Licencia de Primera Ocupación. Para la renovación de una Licencia de Segunda Ocupación o Cédula de Habitabilidad, es necesario un Certificado de Habitabilidad. Este Certificado debe ser redactado y firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico. Antes, el Técnico, debe haber inspeccionado la vivienda y comprobado que cumple las Normas Técnicas de Habitabilidad. Por último, se entrega la solicitud al Ayuntamiento junto con el Certificado de Habitabilidad y una Declaración Responsable.

cedula de habitabilidad en valencia
ejemplo de condiciones para renovar la Cédula de Habitabilidad en la Comunidad Valenciana

Normativa y Requisitos para obtener la Cédula de Habitabilidad

Todas las viviendas deben cumplir una serie de normativas para poder obtener la Cédula de Habitabilidad. Estas normas se dividen en dos grupos: normativas generales y normativas técnicas.
En las Normativas generales, se describe el procedimiento de obtención de una Cédula, así como su repercusión legal. En la Normativa Técnica, se describen las condiciones exactas y dimensiones mínimas que deben cumplir las viviendas.

Normativa general sobre la Cédula de Habitabilidad en la Comunidad Valenciana

Con carácter general, el procedimiento de concesión de la Cédula de Habitabilidad en la Comunidad Valenciana se rige según las normas siguientes:

  • Decreto 161/1989, de 30 de Octubre del Consell de la Generalitat Valenciana, por el que se regula el procedimiento de expedición de las Cédulas de Habitabilidad.
  • Ley 3/2004, de 30 de Junio del Consell de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad en Edificación.

Estas normas establecen el procedimiento de concesión de una Cédula de Habitabilidad y su alcance legal, no tienen carácter técnico. En consecuencia, no contienen ninguna especificación concreta sobre las condiciones de habitabilidad o dimensiones mínimas que deben cumplir las viviendas. Estos requisitos se establecen en las diferentes Normativas Técnicas sobre Habitabilidad. Dependiendo de la fecha de construcción de cada vivienda, debemos aplicar unas normas Técnicas diferentes.

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¿Qué pasa si mi vivienda no cumple con la Normativa de Habitabilidad?

Una vivienda que no cumple los requisitos mínimos de Habitabilidad no puede obtener el Cédula de Habitabilidad. Durante la inspección de la vivienda, si el Técnico detecta alguna deficiencia, la comunicará para que pueda ser subsanada. El titular de la vivienda, deberá solucionar las deficiencias que hayan sido detectadas. Posteriormente, deberá comunicar al Técnico que han sido solucionadas y, éste deberá volver para comprobar el estado de la vivienda. Si la nueva inspección es favorable, el Técnico redactará y entregará al titular el Certificado de Habitabilidad. Con este Certificado y el resto de documentación, cualquier persona autorizada podrá solicitar la renovación de la Cédula de Habitabilidad.

¿Cuánto tarda la Cédula de Habitabilidad?

La renovación de una Cédula de Habitabilidad, generalmente, es un proceso rápido y sencillo. Si la vivienda cumple los requisitos necesarios, podemos elaborar y tramitar el Certificado de Habitabilidad en 24 horas. En la mayoría de los Ayuntamientos, actualmente la tramitación se realiza mediante una Declaración Responsable. Mediante este procedimiento, la renovación de la Licencia de Ocupación es inmediata a la presentación de la documentación necesaria. Tras entregar la documentación en el Ayuntamiento, recibiremos una copia sellada de la instancia que hemos presentado. Con esa copia sellada, ya podemos iniciar el trámite de contratación de cualquier servicio de luz, agua o gas.

En ARKespai podemos elaborar el Certificado de Habitabilidad para renovar la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Segunda Ocupación de tu vivienda y también podemos ayudarte con la tramitación en el Ayuntamiento. Si tienes dudas o necesitas más información, puedes contactar con nosotros en el telefono 684 118 573, en horario de lunes a viernes de 9h a 20h, enviar un correo a infofelizañonuevo@felizañonuevoarkespai.com o bien, utilizar nuestro formulario de contacto y te atenderemos lo antes posible.


Renovar la Cédula de Habitabilidad en VALENCIA


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Si necesitas renovar la Cédula de Habitabilidad en otro Municipio, puedes consultar el siguiente listado por orden alfabético. Si no aparece en la lista, utiliza nuestro formulario de contacto y te enviaremos un resumen del procedimiento en ese Municipio y un presupuesto personalizado.


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