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Legalizar vivienda

7 cuestiones básicas que necesitas conocer antes de legalizar tu propiedad

Legalizar una vivienda sin licencia es uno de los problemas más habituales y complicados de resolver en Arquitectura Legal. Algunos de los ejemplos más típicos serían dos apartamentos que se han unido por dentro, una casa aislada en una parcela rural, el cierre de una pequeña terraza para ampliar la vivienda o, incluso un piso reconvertido en oficina que se decide alquilar de nuevo como vivienda. Además, este problema suele aparecer en el momento más inoportuno: durante una compraventa, en mitad de una herencia o al solicitar el alta de la luz para nuestra nueva vivienda.

En este artículo se intentan resolver algunas de las numerosas dudas que surgen durante este proceso. Para ello se alternan las preguntas y respuestas más habituales que durante años nos han formulado nuestros clientes. Con el tiempo, en esta Sección iremos añadiendo nuevos artículos relacionados con este tema.

¿Cómo puedo saber si mi vivienda es legal?

  • 1. Tengo un chalet que heredé de mis padres en una parcela rustica. Tiempo después de construirlo, se hizo una ampliación sin licencia. Pagamos el IBI como urbana desde hace más de 20 años. Mi vivienda ya es legal ¿verdad?

  • El pago del IBI es un tema exclusivamente fiscal. No tiene nada que ver con la legalidad de una edificación. Eso es un tema urbanístico. Solamente por el hecho de existir, todas las construcciones tienen la obligación de pagar IBI, aunque sean ilegales. Sin embargo, pagar el impuesto, no otorga ningún derecho al propietario. Una vivienda ilegal tiene que pagar el mismo IBI que una vivienda completamente legal. La única diferencia es que la primera está expuesta a fuertes sanciones -o incluso el derribo según los casos- y la segunda no.

  • 2. También tengo la escritura de propiedad firmada ante Notario. ¿Con eso ya es suficiente?

  • Pues siento tener que decirle que la escritura de un inmueble solamente identifica al titular de esa propiedad, pero nada más. Por supuesto, es bueno y necesario disponer de ella. Pero por sí misma, no tiene ningún valor desde el punto de vista de la legalidad urbanística.

  • 3. Pues menos mal que mis padres tuvieron la precaución de inscrirla en el Registro de la Propiedad.

  • Pues mire, aunque esto ya es un avance importante, tampoco es garantía de nada. Hay multitud de construcciones ilegales inscritas en el Registro de la Propiedad. Seguro que no debería ser así, pero es la realidad. De hecho, la inscripción en el Registro ni siquiera es obligatoria por ley. No le voy a negar que es muy conveniente tener inscrita cualquier propiedad. Ofrece garantías importantes al propietario pero, sobre la legalidad urbanística, como mucho puedo decirle que es un indicio, nada más.

  • 4. Pero entonces, si pagamos IBI, tenemos escritura del Notario y mi casa está inscrita en el Registro, ¿cómo puedo saber si mi vivienda es legal?

  • Pues solamente necesita averiguar si la vivienda ha tenido alguna vez la Licencia de Primera Ocupación. Hasta hace pocos años, a la Licencia de Primera Ocupación también se la llamaba Cédula de Habitabilidad. Todas las viviendas construidas según los pasos establecidos en la legislación, al finalizar reciben su Licencia de Primera Ocupación. Esto significa que, según la Administración, son aptas para ser utilizadas según las condiciones de la licencia que solicitaron.

    legalizar vivienda
    Caso típico: legalizar viviendas dispersas en el suelo rural

    Puede ocurrir que en algún momento haya tenido la Licencia de Primera Ocupación, pero que ahora mismo esté caducada. Si es así, no se preocupe. Renovar la Licencia de Ocupación es un proceso muy sencillo, rápido y barato. Simplemente hay que solicitar una renovación de Licencia de Ocupación y aportar la documentación que nosotros le facilitaremos. Recuerde que este procedimiento simplificado, solo es válido para segundas o posteriores ocupaciones.

Lo que hay que saber antes de comprar una vivienda

Las viviendas ilegales deben pagar el mismo IBI que las legales. La escritura notarial solo acredita la titularidad de un inmueble. El Registro de la Propiedad garantiza el derecho del propietario frente a terceros, pero no implica que la vivienda sea legal. El único documento que acredita la legalidad de una vivienda es la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad

El objetivo de legalizar una vivienda: la Licencia de Primera Ocupación

  • 5. ¿Cómo puedo saber si tengo Licencia de Primera Ocupación?

  • Vayamos por partes. Hay varias cosas que puede hacer usted mismo. En primer lugar, comprobar la documentación original de la vivienda. Lo más probable es que se adjuntara una copia de la Licencia de Primera Ocupación al resto de documentos. Recuerde que también se puede llamar Cédula de Habitabilidad o incluso Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación. En segundo lugar, puede revisar el texto completo de la escritura de propiedad de la vivienda. En muchas ocasiones se hace referencia a la Licencia. Si tampoco logra averiguar nada nuevo, pruebe a solicitar información sobre su vivienda al Registro de la Propiedad.

    Si después de todo esto, no consigue localizar ninguna información sobre la Licencia, solo queda preguntar en el Ayuntamiento. Allí deberían tener una copia guardada junto con el expediente original, aunque pueden tardar bastante en encontrarlo. Si en alguno de estos pasos tiene dificultades, puede facilitarnos una copia de toda la documentación que tenga y nosotros haremos esas averiguaciones por usted.

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  • 6. ¿Qué ocurre cuando mi vivienda no tiene Licencia de Primera Ocupación?

  • Si su casa nunca ha tenido Licencia de Primera Ocupación, la única solución pasa por regularizar esta situación. Hay que redactar un Expediente de Legalización. Llegados a este punto, es inevitable afrontar el punto más delicado: todas las construcciones no son legalizables. Además, en función de la gravedad del caso, el coste de legalizar una vivienda puede llegar a ser considerable. Hay que estudiar cada caso individualmente para determinar si es viable o merece la pena la inversión.

    El siguiente paso es comprobar si la vivienda a legalizar cumple con la normativa aplicable. Si la respuesta es positiva, deberá buscar un Arquitecto colegiado y presentar un Expediente de Legalización en el Ayuntamiento. En caso contrario, habrá que estudiar si mediante una obra de reforma, sería posible llegar a cumplirla. En tal caso, se deberá elaborar un Proyecto de Reforma y un Expediente de Legalización de la vivienda reformada. Posteriormente, ambos documentos se presentaran conjuntamente en el Ayuntamiento. Cuando tampoco sea posible cumplir la normativa realizando obras de reforma, solo queda estudiar el motivo exacto de esta imposibilidad y valorar si existen alternativas.

Documentos necesarios para legalizar una vivienda

Si la vivienda cumple la Normativa, se puede legalizar presentando un Expediente de Legalización. Si no cumple pero, podría cumplir realizando obras de reforma, se debe presentar un Proyecto de Reforma además del Expediente de Legalización. Es importante tener presente que, todas las obras no se pueden legalizar.

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El objetivo de legalizar una vivienda es obtener la Licencia de Primera Ocupación

Consecuencias de legalizar una vivienda sin licencia

  • 7. ¿Realmente merece la pena todo este esfuerzo para legalizar mi vivienda? Además yo ya tengo agua y electricidad desde hace años.

  • La respuesta evidente sería decirle que sí. Que obtendrá una propiedad legal a todos los efectos y con todos sus beneficios. No volverá a tener problemas para tramitar ningún alta o baja en los servicios de electricidad, agua o gas. También podrá, si no lo ha hecho antes, escriturar ante Notario o inscribir su vivienda en el Registro. Así todo será mucho más fácil cuando decida venderla o vayan a heredarla sus hijos. Incluso podrá alquilarla o hipotecarla si lo cree conveniente. Sin embargo, si no le dijera nada más, no le estaría contando el motivo más importante: el valor de una vivienda sin licencia.

    Imagínese que usted quiere venderla. Muy bien.

    ¿Cuánto vale aproximadamente el metro cuadrado de vivienda en su zona? Pues no lo sé.

    ¿Cuántos metros cuadrados tiene su vivienda? Unos 180 m2.

    De acuerdo. Si calculamos a unos 1200€/m2, eso nos da un valor para su casa de 216.000€.

    Pues sí, ese es más o menos el valor de venta por mi zona.

Valor de venta de una vivienda sin licencia

Ok. Veamos que ocurre con ese valor. Cuando una vivienda es ilegal, el valor de tasación no pasará -en el mejor de los casos- del 40% o 45% de su valor real. Con un valor tan bajo, no servirá como aval suficiente para un préstamo hipotecario. Para ello debería llegar al menos al 80%. En estas circunstancias, resultará imposible de vender a cualquier comprador que necesite una hipoteca, porque el banco no la concederá. Por otra parte, si nos fijamos en un posible comprador que no necesite financiación, jamás le presentará una oferta por encima del valor de tasación.

Si se convierte en el nuevo propietario, pasará a ser el responsable de la misma y tendrá que asumir los gastos de legalizar la vivienda. Es obvio que no va a querer asumir riesgos en su inversión. Tampoco creo que quiera hacerse cargo de los problemas creados por los antiguos propietarios. Todo esto suponiendo que este comprador hipotético siga interesado en su vivienda después de averiguar que no es legal.

Pues bien, en este ejemplo, si calculamos el 45% del valor real de la vivienda, obtenemos un valor de tasación de 97.000€. Si la vivienda después de ser legalizada tiene un valor de 216.000€, significa que el aumento de valor debido a la legalización se sitúa en 119.000€. Además, no hay que olvidar el riesgo de las posibles sanciones que la Administración puede aplicar en el caso de no legalizar la vivienda.

Lo más importante sobre el valor de una vivienda sin licencia

Legalizar una propiedad puede recuperar más del 50% de su valor. Una casa ilegal no se puede hipotecar y las posibilidades de venta se desploman. Tampoco se puede solicitar el alta de la luz o el agua. Además, cuando se solicite inscribir en el Registro de la Propiedad, se denegará la solicitud y se comunicará automáticamente al Ayuntamiento que esa vivienda no tiene Licencia de Ocupación. Amparado por la legislación vigente en algunos casos, cuando el Ayuntamiento es informado, solicita a las compañías la baja de los suministros que tenga contratados esa vivienda.

Valor de expropiación de una vivienda sin licencia

Vaya, nunca me lo había planteado así, aunque la verdad, es que no pensaba venderla.

Imagínese que dentro de unos años, se lleva a cabo un proceso de urbanización por la zona. Es algo que sucede antes o después en todos los Municipios. Como resultado de ese proceso urbanizador, es probable que a usted le tuvieran que expropiar su vivienda. Lo más normal será que una vivienda preexistente sea incompatible con el nuevo planeamiento previsto. En ese caso, por supuesto, a usted le tienen que indemnizar con el valor de la vivienda. Pero, ¿con qué valor? ¿el valor real o el de tasación? Estoy seguro de que adivina la respuesta. Como su vivienda no es legal, el valor de indemnización se desploma y como máximo, llegará al valor de tasación. ¿Sigue creyendo ahora que no merece la pena el esfuerzo?

En ARKespai podemos resolver tus dudas sobre como legalizar una vivienda y también podemos ayudarte con la tramitación del expediente de Legalización en el Ayuntamiento. Si necesitas más información, puedes contactar con nosotros en el telefono 684 118 573, en horario de lunes a viernes de 9h a 19h, enviar un correo a infofelizañonuevo@felizañonuevoarkespai.com o bien, utilizar nuestro formulario de contacto y te atenderemos lo antes posible.


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