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¿Necesito un arquitecto para mi reforma?

Descubre aquellos ERRORES BASICOS que debes evitar

Cómo plantear una reforma integral de tu casa y no morir en el intento

En realidad no siempre necesitamos un Arquitecto para realizar cualquier obra de reforma en casa. Sin embargo, como veremos a continuación, disponer del asesoramiento de un profesional nos va evitar muchos problemas. Todo el mundo conoce las virtudes de la profesión. Que si organizan mejor el espacio, que si hacen cocinas abiertas, que si diseñan muebles bonitos… Todo eso está muy bien, pero este artículo no trata sobre eso. Este artículo pretende mostrar aquella parte de la profesión que no se publica en internet y que no tiene glamour. Sin embargo, es lo más importante que podemos hacer los arquitectos por el cliente. Aunque ellos mismos no lo sepan.

El PRIMER gran error: no tener un presupuesto de verdad

Es habitual asociar la figura del Arquitecto con los planos de un Proyecto de Reforma. No obstante, mucha gente desconoce que un Arquitecto también elabora el presupuesto de esa reforma. Todo el mundo «cree» saber «como» es un presupuesto para una reforma. Desafortunadamente, la mayoría no lo sabe. Veamos algunos ejemplos. Esto, no es un presupuesto. Y por descontado, esto tampoco es un presupuesto de una reforma. El primero, no llega a ser ni un resumen de un presupuesto. El segundo es directamente una broma de mal gusto. Pues bien, la mayoría de los presupuestos de reformas que suele ver la gente son como esos. Sin embargo, son el primer paso hacia la «crónica de una muerte anunciada».

Un presupuesto debe contener una relación detallada de todos los conceptos previstos en la reforma. A continuación, podemos ver un ejemplo de lo que debería como mínimo un presupuesto completo para una reforma. Al menos el presupuesto inicial. Tras el desarrollo de los planos definitivos todavía será más detallado.

Un presupuesto es un documento muy complejo. Para cualquier persona ajena a este mundo es un campo de minas. Está lleno de trampas y engaños por todas partes. Algunas intencionadas. Otras también. Las empresas que viven de esto, lo saben y se aprovechan de ello todos los días. Procuran establecer un precio global lo más barato posible, pero desglosando los conceptos lo menos posible. De este modo, una vez comenzadas las obras, saldrán a flote las trampas. Y con ellas, las subidas de precio. Pero será demasiado tarde.

Entonces, ¿Cómo puedo obtener un presupuesto fiable para mi reforma?

Multitud de empresas de reformas ofrecen presupuestos con un simple vistazo a la vivienda. A veces en las inmobiliarias, antes de terminar de ver un piso ya te han «recomendado» a un obrero bueno y barato que te puede dar un precio aproximado de la reforma antes de comprar. Y lo peor de todo es que la gente se lo cree.

Veamos lo surrealista de esta situación con un ejemplo. Vas a un restaurante y le pides la cuenta al camarero antes de empezar a cenar. El camarero te mira con cara de estupefacción. ¿Cómo te va a sacar la cuenta si todavía no sabe lo que vas a pedir? Pues en una reforma es lo mismo.

El presupuesto es el documento más importante de cualquier obra. Pero para redactar un presupuesto fiable, lo primero que hace falta son los planos de la reforma. Y elegir si preferimos suelos de cerámica o de madera, y los materiales de las ventanas, y decidir los equipos para las instalaciones de eficiencia energética, y saber cuántos enchufes queremos en cada estancia, y cuántos armarios habrá en la cocina…

Redactar un presupuesto detallado no es tarea fácil. Debe ser redactado por un profesional con experiencia. Pero antes, es necesario trasladarle todas nuestras necesidades y para eso hacen falta diversas reuniones. Solo así podrá guiarnos adecuadamente hasta alcanzar la solución que mejor se adapte a nuestra situación. Entender esto es de vital importancia para el cliente, porque ESE presupuesto será su principal barrera de protección económica frente al constructor.

El presupuesto CERRADO: el Santo Grial de las reformas

Este es el punto CLAVE para el éxito de cualquier reforma. El objetivo de todo el proceso es conseguir un presupuesto fiable y cerrado antes de empezar las obras. Pero ¿cómo podemos lograrlo?

Al planificar la reforma con nuestro arquitecto, en cada paso del camino nos planteará diversas opciones. Antes de tomar cualquier decisión, nos explicará las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas, así como su coste.

Supongamos que vamos a elegir las ventanas. ¿Qué material nos conviene más Aluminio, PVC o madera? ¿Qué tipo de vidrio necesitamos? ¿Con filtro solar? ¿rotura de puente térmico? ¿Cuánto vale cada una?… A partir del momento en que tomemos una decisión, ya no queremos que nos oferten «cualquier ventana» sino «las ventanas exactas» que hemos elegido. No es lo mismo un Fiat Panda que un Audi A3. Ambos son coches, pero no son iguales. En cualquier elemento de una reforma ocurre lo mismo.

Puede ocurrir que nos encontremos con alguna empresa que ignora deliberadamente nuestras peticiones y nos presente una oferta barata y «aparentemente» completa, PERO con sus propias especificaciones en los productos. Esta es una de las señales de advertencia más claras que podemos recibir. Suelen argumentar que «sus ventanas son mejores», o que prefieren poner «aislamientos de mejor calidad», etc. En realidad, están tratando de colarnos lo que les sobró en la reforma anterior o restos de materiales que acaban de comprar en una fábrica que ha cerrado. Si no se respetan nuestras exigencias en un presupuesto, ¿qué creéis que pasará después durante las obras?

El contrato de una obra de reforma

El SEGUNDO gran error: Pagos adelantados al constructor

A veces las cosas más evidentes son las que se escapan a la vista. Y ésta es una de ellas. Veamos la lógica de esta cuestión con unas sencillas preguntas.

  • ¿Quién presta dinero? Los bancos
  • ¿Yo soy un banco? No
  • Entonces, ¿Por qué debo prestar dinero al constructor?

El trabajo de un constructor consiste en ejecutar las obras descritas en el presupuesto. La obligación del cliente es pagar aquello que ya se ha ejecutado. Pero ¡ojo! solo se debe pagar por aquello que ya se ha ejecutado, nunca por lo que está a medio hacer o se hará más adelante.

En el momento que adelantamos dinero SIN avales o garantías por escrito, estamos jugando con fuego. ¿Qué ocurrirá después? Según nuestra experiencia, el abanico de opciones se reduce a las siguientes posibilidades:

  • El constructor nos informará sobre una subida de precio «inesperada» en algún producto o sobre algunos conceptos que no estaban incluidos en su presupuesto
  • Si no aceptamos, se llevará a casi todos los trabajadores a otro sitio y la reforma se prolongara indefinidamente
  • Desaparecerá con nuestro dinero y no le volveremos a ver
  • Cualquier combinación de las anteriores
  • Hemos tenido suerte y hemos topado con un profesional honrado que cumplirá su palabra

No es infrecuente que las empresas soliciten algún tipo de pago a cuenta al inicio de una obra. Ante esa situación, debemos saber que cualquier condición SIEMPRE es negociable. Por este motivo, si decidimos aceptar algún pago adelantado, debemos ser precavidos y solicitar garantías por escrito.

¿Qué ocurre si no se terminan las obras en el plazo previsto?

Veamos la pregunta formulada de otro modo: ¿cuánto me tienen que pagar por cada día de retraso?

Este es uno de los conceptos que siempre causa un mayor impacto entre nuestros clientes. Sin embargo, es una condición totalmente habitual para cualquier profesional serio del sector.

En la firma de un contrato de reforma siempre hay que establecer unos plazos máximos para el inicio y el final de las obras previstas. El objetivo de esta condición no debe ser fijar unos plazos irreales para que luego no puedan ser cumplidos. Simplemente se trata de establecer unos límites máximos razonables a la duración de las obras. De este modo, las obras no se pueden prolongar indefinidamente. El modo más sencillo de hacerlo es establecer unas penalizaciones en caso de retraso. Si no lo hacemos, el constructor podría retrasar el plazo a su conveniencia todo lo que quisiera y no podríamos reclamar nada.

Si alguna empresa no está dispuesta a aceptar esta condición, debemos tomarlo como otra señal de peligro evidente.

Las subvenciones de ayuda y los impuestos de una reforma

Las subvenciones y ayudas

La mayoría de la gente desconoce la existencia de subvenciones o ayudas cuando decide hacer una reforma. Pero lo cierto es que hay diversas opciones disponibles. Más allá de las ayudas específicas para casos de discapacidad o accesibilidad, existen otras alternativas.

Por ejemplo, una de las ayudas más directas en los últimos años en la Comunidad Valenciana es el Plan Renhata. Se trata de una ayuda destinada a renovar las zonas húmedas de la vivienda. Es decir, cuartos de baños, cocinas y galerías. Justamente las zonas de la vivienda que suponen un coste más elevado. Sin embargo, al contrario de lo que podríamos pensar, los criterios de puntuación son bastante amplios. Esta circunstancia permite acceder con facilidad al gran público. Sin ir más lejos, en las últimas ediciones la reforma completa de una vivienda, obtiene sin problemas la subvención máxima, 3600€ por solicitud.

Por supuesto existen otros tipos de ayudas. Para la rehabilitación estructural, la mejora de la eficiencia energética, para accesibilidad, etc. Algunas de ellas pueden llegar hasta el 30% del coste total de las obras. No es difícil imaginar que para acceder a cualquier ayuda, es preciso disponer de los permisos y licencias correspondientes. También es necesario aportar a la Administración todas las facturas con el tipo de IVA correspondiente.

El TERCER error catastrófico: no tener en cuenta los impuestos

Pocas personas piensan en la fiscalidad de una reforma. Pero lo cierto es que deberían. Es uno de los aspectos más desconocidos y a la vez con mayor impacto económico. Incluso en aquellas ocasiones en que alguien quiere hacer la reforma «en B». Veamos por qué.

  • A CORTO PLAZO, EL IVA

  • El tipo de IVA aplicable a cualquier obra de reforma es el tipo general, actualmente el 21%. Sin embargo, cuando se cumplen unas determinadas condiciones, el tipo de IVA aplicable pasa a ser el 10%, es decir el tipo reducido.

    Entonces ¿qué condiciones debo cumplir para que a mi reforma se le aplique el 10% de IVA?

    En primer lugar, es necesario que sea la vivienda habitual. También debe tratarse de una obra de reforma de cierta envergadura. Una renovación de un cuarto de baño o una cocina no sirve. Como criterio general, podemos considerar todas aquellas obras de reforma que afectan a la distribución o la envolvente de la vivienda y que aportan valor nuevo. Por ejemplo, una renovación interior importante o unas obras de ampliación de la vivienda. Por supuesto, también es necesario disponer del Proyecto y Licencias correspondientes. Cuando se cumplen estas condiciones el IVA aplicable pasa del 21% al 10%. En consecuencia, el ahorro ya es del 11% del total.

    Caso real: previsión inicial del coste de las obras de reforma interior de la vivienda
    Caso real: previsión inicial del coste de las obras de reforma interior de la vivienda

    En el cuadro anterior, podemos ver con detalle los costes previstos antes de iniciar las obras. Cada concepto aparece desglosado con su parte de IVA correspondiente. El tipo de IVA de las obras de reforma es el 10%. Las licencias, tasas y subvenciones no llevan IVA.

    A continuación podemos ver el cuadro definitivo de la misma vivienda, realizado una vez terminaron las obras. Podemos observar que la desviación producida respecto al presupuesto inicial fue solamente del 1,72%.

    (ver precio final y desviación del presupuesto más adelante)

    Caso real: coste definitivo de las obras de reforma interior de la vivienda
    Caso real: coste definitivo de las obras de reforma interior de la vivienda

    Llegados a este punto, seguro que algunos habréis pensado: Ya bueno, es que yo pensaba no pagar nada de IVA ¿me comprende? En ese caso, llega el IRPF.

  • A MEDIO O LARGO PLAZO, EL IRPF

  • Antes de proseguir es muy importante aclarar dos conceptos que intervienen siempre en toda operación inmobiliaria: el precio de entrada y el precio de salida.

    • Precio de Entrada
    • El precio de entrada es el precio de compra de una vivienda. Si se trata de una herencia o donación, es el precio que se ha declarado en la Escritura. El precio de entrada también incluye todos los gastos asociados a esa adquisición. Es decir, gastos de Notaría, gastos de formalización de hipoteca, comisión de la inmobiliaria, etc. Justo aquí nos encontramos con el punto más importante. El precio de entrada también incluye el COSTE TOTAL de las obras de reforma necesarias para rehabilitar la vivienda, cuando se cumplen las condiciones descritas anteriormente.

    • Precio de Salida
    • El precio de salida es el precio de venta de la vivienda. Si se la donamos nuestros hijos o la heredan, será el precio declarado en la Escritura. Sea como sea, en todos los casos, habrá un precio de salida. Ese precio de salida, también incluye todos los gastos que ha sido necesarios: comisión de la inmobiliaria, gastos de Notaría, Registro, etc.

    De un modo muy resumido, los impuestos se pagan sobre los beneficios, es decir sobre la diferencia entre el precio de entrada y el precio de salida. Cuando podemos incluir el coste de las obras de reforma en el precio de entrada, el beneficio de la operación se desploma. Y con él, los impuestos a pagar. Sin embargo, cuando las obras de reforma se hacen “en B” o no cumplen los requisitos necesarios, no podemos incluir el coste de las obras en el precio de entrada. En consecuencia, el beneficio de la operación se dispara. Y también los impuestos a pagar. Aquí está la clave del asunto.

    Cuando creemos que al realizar la reforma “en B” nos estamos ahorrando dinero por hacerla “sin IVA”, nos estamos equivocando de lleno. Al no disponer de Proyecto, ni Licencia, ni de facturas con IVA, Hacienda no aceptará nunca el coste de esas obras de reforma en el precio de entrada. Y entonces pagaremos con creces todos aquellos impuestos que creíamos haber evitado. Veamos las cifras con el resultado al final de las obras de la vivienda del ejemplo.

    Análisis comparativo del impuesto IRPF a pagar en la transmisión posterior
    Análisis comparativo del resultado final a pagar en el impuesto IRPF en la trasmisión posterior a las obras de reforma

Otros motivos por los que necesito un Arquitecto en mi reforma

Precio Final y Desviación del Presupuesto

Los números utilizados en los cuadros precedentes se han tomado de un caso real de reforma integral de vivienda. Sin embargo, el resultado final de la comparativa entre ambos casos, en la realidad todavía es más favorable al caso «en A». El motivo es que dicha comparativa se ha hecho bajo dos supuestos cuyo cumplimiento es una ilusión:

  • El precio final de las obras obtenido con el asesoramiento de un Arquitecto, será el mismo que sin su ayuda.
  • La desviación del presupuesto inicial en ambos casos es del 0%.

En una obra de reforma siempre puede ocurrir algún imprevisto de fuerza mayor. Aun así, la desviación de un presupuesto cerrado bien preparado por un Arquitecto, rara vez supera el 3% o el 4% y habitualmente está por debajo del 2%. Nada que ver con las desviaciones de los «presupuestos» que vimos al principio del artículo, que se incrementan la mayoría de las veces por encima del 20%.

Veamos qué ocurriría en el caso del ejemplo, si utilizamos estos parámetros.

Necesito arquitecto para reforma. análisis del coste global final obras de reforma en vivienda
Análisis del coste global final de obras de reforma interior en vivienda incluyendo los impuestos de la transmisión

Como podemos ver, la diferencia entre ambos casos alcanza casi los 16000€. Una cifra más que considerable, si tenemos en cuenta las cifras iniciales previstas.

Otras ventajas adicionales

En un presupuesto bien trabajado no solamente se incluyen aquellas cosas que hemos previsto utilizar en la reforma. También hay que incluir otros elementos que no se ha previsto utilizar, pero que quizá sean necesarios más adelante. Por ejemplo, sería el caso de algún tipo de reparación puntual de elementos estructurales. Quizá hayamos considerado en primera instancia que no sean necesarias. Sin embargo, es conveniente adelantarse al problema y negociar un precio de antemano como precaución. Si durante el transcurso de la obra nos encontramos con ese problema, ya tenemos el precio fijado y seguro que será mucho más económico que si lo tenemos que negociar a mitad de las obras.

Otra ventaja importante es que una empresa seria reconoce al instante que detrás de un presupuesto de este tipo hay un Arquitecto asesorando al cliente. También sabe que no podrá saltarse al Arquitecto para intentar negociar directamente con cliente. Y que tendrá que ajustarse a los precios reales del mercado si quiere tener alguna posibilidad.

También es recomendable valorar la importancia de contar con el asesoramiento de un profesional durante todo el proceso. Nadie ajeno a esta profesión conoce la verdadera magnitud del follón que se le viene encima. Contar con un profesional a nuestro lado, que nos proteja frente a las injerencias de determinadas empresas sin escrúpulos, también nos proporcionará la cobertura legal necesaria en caso de los problemas puedan llegar a mayores. Al fin y al cabo, se trata de una opinión experta y con autoridad que puede decantar la balanza a nuestro favor en caso de que la situación lo requiera.

Como punto final, también podremos aprovecharnos de aquello que todo el mundo ya conocía. Que si organizamos mejor el espacio, que si hacemos cocinas abiertas, que si diseñamos muebles bonitos…

En ARKespai podemos elaborar ese Proyecto de tu vivienda que tanto tiempo llevas pensando y también podemos ayudarte con la tramitación en el Ayuntamiento. Si tienes dudas o necesitas más información, puedes contactar con nosotros en el teléfono 684 118 573, en horario de lunes a viernes de 9h a 19h, enviar un correo a infofelizañonuevo@felizañonuevoarkespai.com o bien, utilizar nuestro formulario de contacto y te atenderemos lo antes posible.


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