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Plano Georreferenciado

Documento básico para acceder al Registro de la Propiedad y el Catastro

¿Qué es un Plano Georreferenciado?

Un Plano Georreferenciado es un documento técnico complejo. Sus coordenadas están Georreferenciadas mediante algún sistema de referencia válido. Tiene la función de determinar con exactitud la posición de un edificio o parcela. En consecuencia, el plano georreferenciado es una parte importante del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas.

Un Plano Georreferenciado nos ofrece información sobre:

  • La posición exacta de una obra nueva, edificación, local o vivienda.
  • La forma y superficie de una parcela o un conjunto de parcelas.
  • Si los límites de una finca invaden las parcelas vecinas o los viales públicos que la rodean.

En definitiva, se trata de un documento de carácter técnico que forma parte del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas.

plano georreferenciado
Ejemplo de plano georreferenciado para segregación de una parcela

¿Necesito un Plano Georreferenciado para Registro de la Propiedad?

Es necesario aportar un Plano Georreferenciado al Registro para los siguientes trámites:

  • Para inscribir una Declaración de Obra Nueva.
  • En el caso de alguna segregación, agregación, división o agrupación de parcelas.
  • En una Inmatriculación o primera inscripción de una propiedad en el Registro
  • Corregir o modificar la descripción de una finca existente

Generalmente se requiere aportar una descripción gráfica georreferenciada para la mayoría de trámites. Esto es debido al nuevo sistema de Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Como resultado de esta Coordinación, se obtiene una mejor identificación de los inmuebles. Además, un Plano Georreferenciado garantiza al propietario la posición exacta de su propiedad. También le ofrece mayor seguridad jurídica.

Hoy en día se detectan con mayor facilidad las discrepancias entre las superficies declaradas y la realidad física. Esto es una consecuencia directa de la nueva Coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro.

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¿Es importante el Plano Georreferenciado para Catastro?

Para Catastro es importante disponer de las Coordenadas Georreferenciadas de cualquier propiedad. A partir de esa información, el Catastro obtiene las superficies de todos los inmuebles. La cartografía catastral es la base de cálculo de la mayoría de los impuestos. Por esta razón la utilizan casi todas las Administraciones públicas en sus trámites. Los más habituales son:

  • IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles
  • IRPF o Impuesto sobre la Renta de las personas físicas
  • Impuesto de Patrimonio
  • Impuesto de Sociedades

Cuando se detecta una diferencia entre la realidad física y el Catastro, el propietario debe iniciar una Alteración Catastral. Este procedimiento permite actualizar los datos de una propiedad. Para ello debe elaborarse un informe técnico que refleje la realidad física de la parcela o inmueble. El Plano Georreferenciado es un documento imprescindible antes de realizar cualquier alteración.

Caso 1: Tengo menos superficie que la que dice el Catastro

Para nosotros también es importante -económicamente- que el Catastro tenga los datos actualizados. Supongamos que el Catastro tiene asignada a mi parcela una superficie mayor de la real. Cuando los Ayuntamientos calculan la Contribución, toman las superficies declaradas en Catastro. El resultado será que pagaré un recibo de IBI mayor todos los años.

Caso 2: Tengo más metros y no digo nada

Vamos a plantear ahora la situación inversa. El Catastro detecta que mi propiedad tiene más superficie que la declarada. Entonces iniciará una inspección de oficio. Si se confirma la diferencia, modificarán los datos catastrales de mi parcela. Hasta este punto, todo correcto. El problema es que después tendré que pagar la diferencia de impuestos no recaudada de los últimos 4 años. Por supuesto, aumentada con los intereses y sanciones correspondientes.

La descripción grafica georreferenciada de las fincas registrales y/o catastrales es necesaria desde la aprobación de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

¿Cuantos planos georreferenciados necesito?

La cantidad de Planos Georreferenciados necesarios en cada caso, depende del número de propiedades a representar.

En el caso de una VIVIENDA UNIFAMILIAR, es conveniente presentar planos georreferenciados al menos de:

  • El contorno de la vivienda y de todas las construcciones auxiliares que existan. Por ejemplo, garajes, piscinas, barbacoas, trasteros, etc.
  • El contorno o perímetro de la parcela donde se encuentra la vivienda. Esto sirve para comprobar que cualquier construcción está dentro de los límites de la parcela. De este modo se garantiza que no se invaden las propiedades vecinas o los viales públicos.

Si se trata de una FINCA O PARCELA, se presentaran planos georreferenciados de:

  • La delimitación de la finca original o finca matriz.
  • El perímetro de cada una de las parcelas agregadas o segregadas de la finca matriz.
  • Si resultan afectadas propiedades vecinas, también hay que presentar un plano donde se incluyan todas ellas.

¿Cual es el precio de un Plano Georreferenciado?

El precio de un Plano Georreferenciado depende de varios factores. En primer lugar depende de la superficie de la parcela o inmueble. En segundo lugar está relacionado con el número de puntos a georreferenciar. Un contorno irregular conlleva una complejidad mayor porque obliga a utilizar un mayor número de puntos. Por el contrario, una figura regular implica un menor numero de puntos. Finalmente, también depende del tipo de medición a realizar.

Por todo ello, resulta muy difícil concretar el precio de un plano georreferenciado. Es necesario conocer los detalles básicos del tipo de trabajo a realizar.

¿Qué es la Georreferenciación?

La georreferenciación es la técnica que se emplea para posicionar un objeto en una localización geográfica única. En un Plano Georreferenciado la localización se determina mediante unas coordenadas geográficas. Estas coordenadas se pueden expresar mediante cualquier sistema de referencia válido. El sistema de coordenadas empleado en la actualidad corresponde a las Coordenadas UTM.

¿Que sistema de Coordenadas se emplea en un Plano Georreferenciado?

El sistema de coordenadas más utilizado en la actualidad es el sistema de coordenadas UTM. En Europa se utiliza el ETRS89 o Sistema de Referencia Terrestre Europeo 1989. En las Islas Canarias se utiliza el sistema REGCAN95.

Mediante este sistema se determina el lugar de cualquier punto dentro de una cuadricula. En cada cuadricula los puntos se definen mediante 2 coordenadas (x, y) expresadas en metros. Cada cuadricula UTM se define mediante un número de Huso y una letra de Zona. España se ubica dentro de los Husos 28, 29,30 y 31 y dentro de las Zonas R, S y T.

En ARKespai podemos elaborar el Certificado y los Planos de Coordenadas Georreferenciadas y también podemos ayudarte con la tramitación de los ficheros GML ante la Sede Electrónica del Catastro. Si tienes dudas o necesitas más información, puedes contactar con nosotros en el telefono 684 118 573, en horario de lunes a viernes de 9h a 19h, enviar un correo a infofelizañonuevo@felizañonuevoarkespai.com o bien, utilizar nuestro formulario de contacto y te atenderemos lo antes posible.


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