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Plano Georreferenciado

Documento básico para acceder al Registro de la Propiedad y el Catastro

¿Qué es un Plano Georreferenciado?

Un Plano Georreferenciado es un plano técnico cuyas coordenadas están Georreferenciadas mediante algún sistema de referencia válido. Su función es determinar con exactitud la posición de un edificio o parcela. En consecuencia, el plano georreferenciado es una parte importante del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas.

Un Plano Georreferenciado nos ofrece información sobre:

  • La posición exacta de una obra nueva, edificación, local o vivienda.
  • La forma y superficie de una parcela o un conjunto de parcelas.
  • Si los límites de una determinada parcela invaden las propiedades vecinas o de los viales públicos que la rodean.

En definitiva, se trata de un documento de carácter técnico que forma parte del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas.

plano georreferenciado
Ejemplo de plano georreferenciado para segregación de una parcela

¿Necesito un Plano Georreferenciado para Registro de la Propiedad?

En el Registro de la Propiedad es necesario presentar un Plano Georreferenciado para los siguientes trámites:

  • Para inscribir una Declaración de Obra Nueva.
  • En el caso de alguna segregación, agregación, división o agrupación de parcelas.
  • Para la inscripción de una finca nueva o inmatriculación.
  • Para corregir o modificar la inscripción de una finca existente

El nuevo sistema de Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad obliga a incorporar una descripción gráfica georreferenciada para la mayoría de trámites. Como resultado de esta Coordinación, se obtiene una mejor identificación de los inmuebles. Además, un Plano Georreferenciado garantiza al propietario la posición exacta de su vivienda, local o parcela y le ofrece mayor seguridad jurídica.

Esta nueva Coordinación entre las bases de datos del Registro de la Propiedad y el Catastro, permite detectar con mucha más facilidad las diferencias entre las superficies declaradas y la realidad física.

La descripción grafica georreferenciada de las fincas registrales y/o catastrales es necesaria desde la aprobación de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

¿Es importante el Plano Georreferenciado para Catastro?

Para Catastro es importante disponer de las Coordenadas Georreferenciadas de cualquier vivienda o local que aparezca en un Plano Georreferenciado. Con esta información se calculan las superficies de todos los inmuebles que forman parte de la base cartográfica catastral. Estos datos son utilizados por diferentes Administraciones para el cálculo de algunos impuestos. Los más habituales son:

  • IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles
  • IRPF o Impuesto sobre la Renta de las personas físicas
  • Impuesto de Patrimonio
  • Impuesto de Sociedades

Sin embargo, para nosotros también es importante -económicamente- que el Catastro tenga los datos actualizados. Por ejemplo, si el Catastro asigna a mi propiedad una superficie mayor de la real, los impuestos correspondientes a esa propiedad aumentaran en la misma proporción. Por el contrario, cuando el Catastro detecta que una propiedad tiene superficies mayores a las declaradas, inicia una inspección de oficio. Si se confirma la diferencia, se actualizan los datos catastrales y se reclama la diferencia de impuestos no recaudada de los últimos 4 años, además de los intereses y sanciones que correspondan.

Cuando se detecta una diferencia entre la realidad física y el Catastro, el propietario debe iniciar una Alteración Catastral. Este procedimiento permite actualizar los datos de una propiedad mediante la presentación de un informe técnico que refleje la realidad física de la parcela o inmueble. El Plano Georreferenciado es un documento imprescindible para realizar cualquier alteración o modificación de la base Catastral.

¿Cuantos planos georreferenciados necesito?

La cantidad de Planos Georreferenciados necesarios en cada caso, depende del número de fincas o construcciones a representar.

En el caso de una vivienda unifamiliar, es conveniente presentar planos georreferenciados al menos de:

  • El contorno de la vivienda y de todas las construcciones auxiliares que existan. Por ejemplo, garajes, piscinas, barbacoas, trasteros, etc.
  • El contorno o perímetro de la parcela donde se encuentra la vivienda. Esto sirve para comprobar que cualquier construcción está dentro de los límites de la parcela. De este modo se garantiza que no se invaden las propiedades vecinas o los viales públicos.

En el caso de una finca o parcela, se presentaran planos georreferenciados de:

  • La delimitación de la finca original o finca matriz.
  • El perímetro de cada una de las parcelas agregadas o segregadas de la finca matriz.
  • En el caso de afectar a las propiedades vecinas, también hay que presentar un plano donde se incluyan todas las propiedades afectadas.

¿Cual es el precio de un Plano Georreferenciado?

El precio de un Plano Georreferenciado depende de varios factores. El primer factor depende de la superficie de la parcela o inmueble. El segundo factor esta relacionado con el numero de puntos a georreferenciar. Un contorno irregular conlleva una complejidad mayor porque obliga a utilizar un mayor numero de puntos. Por el contrario, una figura regular implica un menor numero de puntos. El tercer factor, depende del tipo de medición a realizar.

Por todo ello, resulta muy difícil concretar el precio de un plano georreferenciado, sin conocer algunos detalles del tipo de trabajo a realizar.

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¿Qué es la Georreferenciación?

La georreferenciación es la técnica que se emplea para posicionar un objeto en una localización geográfica única. En un Plano Georreferenciado dicha localización se determina mediante unas coordenadas geográficas expresadas mediante cualquier sistema de referencia válido. El sistema de coordenadas empleado en la actualidad corresponde a las Coordenadas UTM.

¿Que sistema de Coordenadas se emplea en un Plano Georreferenciado?

El sistema de coordenadas más utilizado en la actualidad es el sistema de coordenadas UTM. En Europa se utiliza el ETRS89 o Sistema de Referencia Terrestre Europeo 1989. En las Islas Canarias se utiliza el sistema REGCAN95.

Mediante este sistema se determina el lugar de cualquier punto dentro de una cuadricula. En cada cuadricula los puntos se definen mediante 2 coordenadas (x, y) expresadas en metros. Cada cuadricula UTM se define mediante un número de Huso y una letra de Zona. España se ubica dentro de los Husos 28, 29,30 y 31 y dentro de las Zonas R, S y T.

En ARKespai podemos elaborar el Plano Georreferenciado para tu Certificado de Coordenadas Georreferenciadas y también podemos ayudarte con la tramitación del fichero GML ante la Sede Electrónica del Catastro. Si tienes dudas o necesitas más información, puedes contactar con nosotros en el telefono 684 118 573, en horario de lunes a viernes de 9h a 20h, enviar un correo a infofelizañonuevo@felizañonuevoarkespai.com o bien, utilizar nuestro formulario de contacto y te atenderemos lo antes posible.


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