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Plano Georreferenciado

Documento básico para acceder al Registro de la Propiedad y el Catastro

¿Qué es un Plano Georreferenciado?

Un Plano Georreferenciado es un documento técnico complejo. Sus coordenadas están Georreferenciadas mediante algún sistema de referencia válido. Tiene la función de determinar con exactitud la posición de un edificio o parcela. En consecuencia, el plano georreferenciado es una parte importante del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas.

Un Plano Georreferenciado nos ofrece información sobre:

  • La posición exacta de una obra nueva, edificación, local o vivienda.
  • La forma y superficie de una parcela o un conjunto de parcelas.
  • Si los límites de una finca invaden las parcelas vecinas o los viales públicos que la rodean.

En definitiva, se trata de un documento de carácter técnico que forma parte del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas.

plano georreferenciado
Ejemplo de plano georreferenciado para segregación de una parcela

¿Necesito un Plano Georreferenciado para Registro de la Propiedad?

Es necesario aportar un Plano Georreferenciado al Registro para los siguientes trámites:

  • Para inscribir una Declaración de Obra Nueva.
  • En el caso de alguna segregación, agregación, división o agrupación de parcelas.
  • En una Inmatriculación o primera inscripción de una propiedad en el Registro
  • Corregir o modificar la descripción de una finca existente

Generalmente se requiere aportar una descripción gráfica georreferenciada para la mayoría de trámites. Esto es debido al nuevo sistema de Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Como resultado de esta Coordinación, se obtiene una mejor identificación de los inmuebles. Además, un Plano Georreferenciado garantiza al propietario la posición exacta de su propiedad. También le ofrece mayor seguridad jurídica.

Hoy en día se detectan con mayor facilidad las discrepancias entre las superficies declaradas y la realidad física. Esto es una consecuencia directa de la nueva Coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro.

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¿Es necesario un Plano Georreferenciado para Catastro?

Para Catastro es importante disponer de las Coordenadas Georreferenciadas de cualquier propiedad. A partir de esa información, el Catastro obtiene las superficies de todos los inmuebles. La cartografía catastral es la base de cálculo de la mayoría de los impuestos. Por esta razón la utilizan casi todas las Administraciones públicas en sus trámites. Los más habituales son:

  • IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles
  • IRPF o Impuesto sobre la Renta de las personas físicas
  • Impuesto de Patrimonio
  • Impuesto de Sociedades

Cuando se detecta una diferencia entre la realidad física y los datos del Catastro, el propietario debe iniciar un procedimiento de Alteración Catastral. Este procedimiento permite actualizar los datos de una propiedad para adecuarlos a la realidad. Para ello debe elaborarse un informe técnico que refleje la realidad física de la parcela o inmueble. El Plano Georreferenciado es un documento imprescindible para realizar cualquier alteración.

Caso 1: Tengo menos superficie que la que pone en el Catastro

Para nosotros también es importante -económicamente- que el Catastro tenga los datos actualizados. Supongamos que el Catastro tiene asignada a mi parcela o construcción una superficie mayor de la real. Cuando los Ayuntamientos calculan la Contribución, toman las superficies declaradas en Catastro. El resultado será que pagaré un recibo de IBI mayor todos los años.

Caso 2: Tengo más superficie y no digo nada

Vamos a plantear ahora la situación inversa. El Catastro detecta que mi propiedad tiene más superficie que la declarada. Entonces iniciará una inspección de oficio. Si se confirma la diferencia, modificarán los datos catastrales de mi parcela. Hasta este punto, todo correcto. El problema es que después tendré que pagar la diferencia de impuestos no recaudada de los últimos 4 años. Por supuesto, aumentada con los intereses y sanciones correspondientes.

La descripción grafica georreferenciada de las fincas registrales y/o catastrales es necesaria desde la aprobación de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

Tipos de Planos Georreferenciados

Existen diferentes tipos de planos georreferenciados, en función del caso en que nos encontremos. Cada uno de ellos, contiene una información concreta:

  • CASO 1: OBRA NUEVA

  • Siempre que se formaliza una Escritura de Obra nueva es necesario aportar un plano georreferenciado. Las diferentes situaciones que podemos encontrar son las siguientes:

    • Obra Nueva «Reciente»

    • Habitualmente, al finalizar las obras de cualquier construcción, el Notario redacta una Escritura de Declaración de Obra Nueva. En ella, se describe cómo es la edificación que se acaba de construir. Entre otros documentos, es necesario aportar el Plano Georreferenciado de la construcción ejecutada. Además de la construcción principal, también se deben aportar las coordenadas de cualquier construcción auxiliar que pudiera existir. En el caso de una vivienda unifamiliar, se deben incluir las coordenadas de la piscina, barbacoa, garaje, almacén, etc. De este modo, se comprueba que ninguna de ellas invade las propiedades vecinas o los viales públicos.

    • Obra Nueva «Antigua»

    • No es extraño que al terminar una obra, se paralicen todas las gestiones posteriores hasta años más tarde. Cuando sucede esto, el Notario debe elaborar una Escritura de Declaración de Obra Nueva «Antigua». Al igual que el caso anterior, será necesario aportar un Plano Georreferenciado, que incluya cualquier edificación existente en la parcela. Sin embargo, en esta ocasión será necesario un Certificado de Antigüedad adicional, para determinar cuándo fue terminada la edificación. En función de la fecha, el Notario puede solicitar nueva documentación para justificar la Legislación aplicable.

    • Obra Nueva «En Construcción»

    • Este es un caso especial de Obra Nueva. Se trata de una obra que todavía no ha comenzado o que se encuentra en construcción en estos momentos. En estos casos el Notario elabora una Declaración de Obra Nueva en Construcción. Su cometido principal es servir de garantía al préstamo bancario que financia la construcción. A diferencia de los planos georreferenciados anteriores, en este caso se define la construcción existente y también la que se quiere construir. Para ello, son necesarios los Planos de Obra del Proyecto al que se ha concedido Licencia de Obras. A partir de ellos, se obtienen las coordenadas de la construcción futura. Al finalizar las obras, se deberá aportar el Plano de Coordenadas Georreferenciadas de la construcción terminada.

  • CASO 2: SEGREGACIÓN O DIVISIÓN DE PARCELAS

  • Cuando se segrega un terreno en varias parcelas, los planos aportados deben mostrar claramente la situación anterior y posterior. Para ello, es necesario incluir la superficie y coordenadas georreferenciadas actuales de la parcela que se pretende modificar. Del mismo modo, también hay que incluir la ubicación, delimitación y superficies de las parcelas resultantes. Con esta información, la Administración comprobará la coincidencia exacta entre la parcela original y la suma de las parcelas resultantes.

  • CASO 3: AGREGACIÓN O AGRUPACIÓN DE PARCELAS

  • Se produce cuando el número de parcelas inicial es mayor que el número de parcelas final. Sin embargo la documentación necesaria es la misma que el caso anterior. Se precisan diversos planos georreferenciados que muestren claramente las coordenadas y superficies antes y después de la modificación. De este modo se podrá comprobar la coincidencia exacta entre ambas situaciones.

  • CASO 4: ALTERACIÓN CATASTRAL

  • En ocasiones, los datos que aparecen en Catastro sobre nuestra vivienda o parcela no coinciden con la realidad. Para corregir esta discrepancia, es necesario iniciar un procedimiento de Alteración Catastral. El Técnico encargado del trabajo, deberá realizar un Informe que contenga una Representación Gráfica Alternativa. Este documento deberá cumplir los siguientes requisitos:

    • Reflejar la realidad física de la parcela o inmueble.
    • La delimitación geográfica debe realizarse mediante las coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro representado.
    • Tiene que acompañarse de un fichero informático en formato GML.
    • Debe haber coincidencia en la información que contenga la Representación Gráfica Alternativa y la descripción que conste en la Escritura de la Propiedad.
Una Representación Gráfica Alternativa (RGA) es un plano georreferenciado que contiene información sobre una parcela diferente a la que consta en el Catastro. Las coordenadas georreferenciadas que contiene, deben ser validadas en la Sede Electrónica del Catastro. En función del resultado de la validación -positivo o negativo-, será necesario iniciar una Alteración Catastral para corregir la discrepancia. En ocasiones, también se denomina Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa.

¿Cuantos planos georreferenciados necesito?

La cantidad de Planos Georreferenciados necesarios en cada caso, depende del número de propiedades a representar.

En el caso de una VIVIENDA UNIFAMILIAR, es conveniente presentar planos georreferenciados al menos de:

  • El contorno de la vivienda y de todas las construcciones auxiliares que existan. Por ejemplo, garajes, piscinas, barbacoas, trasteros, etc.
  • El contorno o perímetro de la parcela donde se encuentra la vivienda. Esto sirve para comprobar que cualquier construcción está dentro de los límites de la parcela. De este modo se garantiza que no se invaden las propiedades vecinas o los viales públicos.

Si se trata de una FINCA O PARCELA, se presentaran planos georreferenciados de:

  • La delimitación de la finca original o finca matriz.
  • El perímetro de cada una de las parcelas agregadas o segregadas de la finca matriz.
  • Si resultan afectadas propiedades vecinas, también hay que presentar un plano donde se incluyan todas ellas.

¿Cual es el precio de un Plano Georreferenciado?

El precio de un Plano Georreferenciado depende de varios factores. En primer lugar depende de la superficie de la parcela o inmueble. En segundo lugar está relacionado con el número de puntos a georreferenciar. Un contorno irregular conlleva una complejidad mayor porque obliga a utilizar un mayor número de puntos. Por el contrario, una figura regular implica un menor numero de puntos. Finalmente, también depende del tipo de medición a realizar.

Por todo ello, resulta muy difícil concretar el precio de un plano georreferenciado. Es necesario conocer los detalles básicos del tipo de trabajo a realizar.

¿Plano geoRReferenciado o plano geoReferenciado?

El término plano georeferenciado escrito con una «r» se utiliza con más frecuencia que con dos «rr». Sin embargo, desde el punto de vista gramatical es incorrecto y deberíamos utilizar el término escrito con doble «rr». Al realizar la búsqueda de ambos términos en la Real Academia de la Lengua, no encontraremos ninguno. No obstante, repasando las reglas de la gramática castellana podremos observar que «el sonido vibrante múltiple en posición intervocálica se representa siempre -rr- doble». Como ejemplos podrían servir «aburrido, carro, arroz, sierra, etc». Finalmente, en el siguiente enlace, se puede consultar la definición de georreferenciación en la conocida Wikipedia.

¿Qué es la Georreferenciación?

La georreferenciación es la técnica que se emplea para posicionar un objeto en una localización geográfica única. En un Plano Georreferenciado la localización se determina mediante unas coordenadas geográficas. Estas coordenadas se pueden expresar mediante cualquier sistema de referencia válido. El sistema de coordenadas empleado en la actualidad corresponde a las Coordenadas UTM.

¿Que sistema de Coordenadas se emplea en un Plano Georreferenciado?

El sistema de coordenadas más utilizado en la actualidad es el sistema de coordenadas UTM. En Europa se utiliza el ETRS89 o Sistema de Referencia Terrestre Europeo 1989. En las Islas Canarias se utiliza el sistema REGCAN95.

Mediante este sistema se determina el lugar de cualquier punto dentro de una cuadricula. En cada cuadricula los puntos se definen mediante 2 coordenadas (x, y) expresadas en metros. Cada cuadricula UTM se define mediante un número de Huso y una letra de Zona. España se ubica dentro de los Husos 28, 29,30 y 31 y dentro de las Zonas R, S y T.

En ARKespai podemos elaborar el Certificado y los Planos de Coordenadas Georreferenciadas y también podemos ayudarte con la tramitación de los ficheros GML ante la Sede Electrónica del Catastro. Si tienes dudas o necesitas más información, puedes contactar con nosotros en el telefono 684 118 573, en horario de lunes a viernes de 9h a 19h, enviar un correo a infofelizañonuevo@felizañonuevoarkespai.com o bien, utilizar nuestro formulario de contacto y te atenderemos lo antes posible.


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