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Certificado de Antigüedad

El Documento Básico para inscribir una vivienda antigua en el Registro de la Propiedad

¿Qué es un Certificado de Antigüedad?

Un Certificado de Antigüedad es un documento que acredita la fecha de construcción de una edificación existente. Para el caso de las viviendas, este documento debe ser firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico.

Puede recibir otros nombres. Por ejemplo Certificado de Obra antigua, Certificado de Obra nueva por Antigüedad o, simplemente, Certificado de Obra nueva. Conviene diferenciarlo de un Certificado Final de Obra, cuyas características y responsabilidades son diferentes.

¿Para que sirve un Certificado de Antigüedad?

La función principal del Certificado de Antigüedad es permitir la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad. Habitualmente tratan de viviendas o edificios completos. También pueden referirse a ampliaciones de vivienda posteriores o construcciones auxiliares (piscinas, barbacoas, trasteros, etc…). En ocasiones, los bancos pueden solicitarlo antes de conceder un préstamo hipotecario.

Certificado de Antigüedad
Ejemplo de Obra Nueva antigua objeto de un Certificado de Antigüedad y Superficies

El Certificado de Antigüedad y la Obra Nueva Antigua

Existen dos vías para acceder al Registro de la Propiedad según el tipo de Obra Nueva que tengamos:

Las Obras Nuevas

Una Obra Nueva normal es una construcción que ha terminado recientemente. Si se han seguido los pasos adecuados, al finalizar la construcción dispondrá de toda la documentación necesaria según la legislación. Posteriormente, se entregará al Notario para que redacte la Escritura de Declaración de Obra Nueva. Este documento, junto con la Licencia de Primera Ocupación del Ayuntamiento, permitirán al Registrador inscribir la vivienda. La mayoría de las edificaciones se inscriben en Registro de la Propiedad mediante esta vía.

PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCION DE UNA OBRA NUEVA:

  • Redacción del Proyecto de Obras
  • Solicitud de Licencia de Obras al Ayuntamiento
  • Concesión de Licencia y Construcción
  • Finalización de las obras y Certificación por los Técnicos Directores de la Obra
  • Escritura de Declaración de Obra Nueva
  • Concesión de Licencia de Primera Ocupación (o Cédula de Habitabilidad) del Ayuntamiento
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
Artículos 45 y 46 del Real Decreto 1093/97. Inscripción de Obra Nueva
Para inscribir una Obra Nueva, en el Titulo debe constar al menos el número de plantas, la superficie de parcela ocupada y el total de los metros cuadrados edificados. También debe acreditarse la obtención de la Licencia, la fecha de finalización de la obra y que se ajusta al Proyecto correspondiente.

Otras construcciones: Las Obras Nuevas Antiguas

La realidad es mucho más compleja de lo que la legislación puede prever. Por este motivo, existe un acceso alternativo al Registro para aquellas construcciones que no han seguido todos los pasos previstos. La legislación se refiere a ellas como Otras Construcciones. También son consideradas Obras Nuevas porque, a efectos del Registro de la Propiedad, todavía no existen. Se las conoce como Obras Nuevas Antiguas. Se trata de construcciones existentes desde hace años que nunca fueron inscritas en el Registro de la Propiedad por muy diversos motivos. Aunque lo más habitual es referirse a viviendas completas, no siempre es el caso. Una ampliación posterior de la vivienda o una piscina no incluida en el Proyecto original son casos frecuentes de Obras Nuevas antiguas.

PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCION DE UNA OBRA NUEVA ANTIGUA

  • Construcción de edificación sin los permisos necesarios
  • Prescripción de los plazos mínimos necesarios según la legislación aplicable
  • Certificado de Antigüedad y superficies firmado por Técnico competente
  • Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua
  • Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
Artículo 52 del Real Decreto 1093/97. Reglas aplicables a otras construcciones
El Registrador de la Propiedad, podrá inscribir las Declaraciones de Obra Nueva de edificaciones terminadas que cumplan o siguiente:

  • Que se pruebe por certificación del Catastro, del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  • La fecha de construccion debe ser anterior al plazo de prescripción de la infracción en que se hubiera podido incurrir
  • No debe constar en el Registro ninguna anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.

¿Qué información debe contener un Certificado de Antigüedad?

El contenido principal de un Certificado de Antigüedad es la fecha de finalización de las obras. A partir de este dato, se puede verificar si han transcurrido los plazos necesarios por la Legislación. Sin embargo, este dato no es suficiente. También es necesario incluir el número de plantas, la superficie ocupada y la superficie edificada de la vivienda. Por este motivo lo habitual es encargar un Certificado de Antigüedad y superficies.

Para ello, es necesario que el Técnico efectúe una medición exacta de cualquier construcción existente en la parcela. De este modo, posteriormente podrá realizar el Levantamiento de Planos detallado de toda la vivienda y calcular las superficies.

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Caso típico: Documentación necesaria

Supongamos un caso muy habitual. Tenemos un chalet, construido hace ya bastantes años, sobre una parcela rustica. En su momento no se solicitó ningún permiso o licencia de obras al Ayuntamiento. Años después, sus propietarios deciden venderlo, pero aparece un problema: no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Bajo esta situación, los plazos que disponía la Administración para actuar, casi siempre han prescrito. Es decir, ya no se puede obligar al propietario a derribar la edificación. Estamos ante una “obra nueva antigua” de libro. Para poder realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad serán necesarios:

  • El Certificado de Antigüedad y Superficies de la vivienda firmado por Arquitecto o Aparejador
  • Un Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha
  • Certificado de Coordenadas Georreferenciadas de la vivienda y construcciones auxiliares

Con estos documentos, el Notario podrá redactar la escritura de Obra Nueva por antigüedad. Posteriormente el Registrador podrá realizar la inscripción en el Registro.

Artículo 202 de la Ley Hipotecaria
La entrada en vigor de la Ley 13/2015, provocó la modificación de la Ley Hipotecaria. El artículo 202 dice que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

En consecuencia, para la inscripción de cualquier Obra Nueva también es necesario un Certificado de Coordenadas Georreferenciadas. Este Certificado deberá incluir, además de la vivienda, cualquier otro tipo de edificación auxiliar que exista en la misma parcela.

¿Como se determina la antigüedad de una obra?

La fecha de finalización de la construcción es el aspecto más delicado de un Certificado de Antigüedad. Por tanto, debemos poder acotarla mediante pruebas que sean lo más claras y objetivas posible. Para ello disponemos de varios métodos:

  • Vuelos o fotografías aéreas de Organismos de reconocido prestigio. Servicios Cartográficos Autonómicos, Centro Nacional de Información Geográfica, Archivos fotográficos de las diputaciones, etc. Algunos de ellos disponen de información gratuita y otros de pago.
  • Licencias de obras o documentos disponibles en los Ayuntamientos.
  • Facturas, Planos o documentación relacionada con la construcción original de la vivienda.
  • Certificación Catastral con inclusión de la fecha.
  • Características de los materiales empleados o técnicas constructivas que permitan obtener una edad mínima de la construcción.
  • Ensayos de laboratorio para determinar la antigüedad mínima de un material.
  • Facturas o contratos de suministros (agua, luz, internet, teléfono, etc…)
  • Contratos privados de compraventa o Escrituras no inscritas en el Registro.
  • Apariciones en publicaciones locales, prensa, revistas de la época.

A partir de cada uno de estos métodos se puede obtener una fecha con un grado de fiabilidad diferente. El Técnico encargado del Certificado de Antigüedad, deberá valorar el procedimiento más indicado para cada caso particular.

¿Es obligatorio el visado en un Certificado de Antigüedad?

No es obligatorio desde 2010, para este tipo de documentos. Sin embargo, es habitual seguir visando los Certificados de Antigüedad. El motivo es que para la Declaración de Obra nueva, el Notario debe verificar la firma del Técnico redactor. Una de las funciones del visado colegial es verificar la firma del Técnico redactor de un documento. Alternativamente, también se puede legitimar la firma del Técnico en una Notaria. Normalmente, la primera opción es más asequible y por eso es habitual en la práctica profesional.

Artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio
El visado colegial será obligatorio en los siguientes casos:

  • Proyectos de Ejecución de edificios
  • Certificados de Final de Obras de edificios
  • Expedientes o Proyectos de Legalización de obras sin licencia
  • Proyectos de Demolición de edificios
  • Otros proyectos relacionados con instalaciones de explosivos, pirotécnica, etc.

Limitaciones al contenido de un Certificado de Antigüedad

El Certificado de Antigüedad no debe hacer referencia a otros aspectos de la edificación diferentes de los explicados anteriormente. Por ejemplo no debe hacer mención sobre el grado de habitabilidad de la vivienda, cuyo contenido es objeto del Certificado de Habitabilidad. Tampoco debe mencionar aspectos relacionados con la seguridad estructural del inmueble, relativos a otro tipo de Certificados.

En ARKespai podemos elaborar el Certificado de Antigüedad y Superficies para inscribir tu vivienda en el Registro de la Propiedad. Si tienes dudas o necesitas más información, puedes contactar con nosotros en el telefono 684 118 573, en horario de lunes a viernes de 9h a 19h, enviar un correo a infofelizañonuevo@felizañonuevoarkespai.com o bien, utilizar nuestro formulario de contacto y te atenderemos lo antes posible.


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